原標(biāo)題：西安開發(fā)商無證售房狀告業(yè)主欲收回房產(chǎn)，有業(yè)主敗訴合同無效
ink="">原紫衫莊園，現(xiàn)龍湖·雙瓏原著外景。澎湃新聞記者 陳興王 實習(xí)生 趙思維 攝近日，房產(chǎn)開發(fā)商西安聞天科技實業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“聞天科技”）以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)，引發(fā)熱議。
8月6日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）獲悉，今年4月2日，被起訴業(yè)主之一李女士與聞天科技確認(rèn)合同無效糾紛一案，已在西安市長安區(qū)人民法院開庭審理。6月8日，法院下達(dá)判決書，判決聞天科技與被告李女士簽訂的《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。
敗訴之后，李女士向澎湃新聞表示，判決書下來后，她對判決不服，現(xiàn)已依法上訴。
聞天科技前負(fù)責(zé)人徐龍光向澎湃新聞表示，聞天科技現(xiàn)已被西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司收購，“當(dāng)時雙方（聞天科技和業(yè)主）都有過錯，相信法院的判決，有很多證據(jù)只有在法院才能公開?！?/p>
長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師徐斌向澎湃新聞分析，從購房人的角度來看，按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，購房人可起訴開發(fā)商主張三部分賠償：第一是返還購房款及利息；第二是主張賠償房屋的增值部分；第三是請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
房價飛漲后，開發(fā)商想收回之前所售房產(chǎn)
8月4日，澎湃新聞報道了聞天科技在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)。
開發(fā)商要求法院認(rèn)定此前與業(yè)主簽訂的《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效，其中一個關(guān)鍵證據(jù)就是，在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項目沒有預(yù)售許可證。
聞天科技在起訴書中稱，（與業(yè)主）合同簽訂時，聞天科技未取得商品房預(yù)售許可證，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂合同為無效合同。
此前，因此事被開發(fā)商告上法庭的另一名業(yè)主王女士告訴澎湃新聞，2016年5月3日，她購買聞天科技紫杉莊園房產(chǎn)時，每平米折后僅售7070元；現(xiàn)在該房產(chǎn)售價已漲至每平米24000元左右，是原來價格的三倍多。
王女士等購房者質(zhì)疑開發(fā)商借樓市漲價，想毀約收回房子獲取更大利益。
8月6日上午，與王女士同時購買了紫衫莊園（現(xiàn)名“龍湖·雙瓏原著”）房產(chǎn)的李女士向澎湃新聞證實，今年6月8日，她與聞天科技合同糾紛一案已一審宣判，法院判決合同無效。
ink="">業(yè)主李女士提供的判決書李女士向澎湃新聞提供的判決書顯示，法院認(rèn)為此案爭議焦點應(yīng)為原、被告雙方所簽訂的《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無效合同。
長安區(qū)人民法院認(rèn)為，涉案合同為商品房買賣合同，因原告在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同為無效合同。法院還表示，已向被告闡明合同無效之后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且被告仍堅持其答辯意見，故其可另案起訴，本案不予處理。
李女士表示，判決下來后，她對判決不服，現(xiàn)已依法上訴。
聞天科技的工商資料顯示，該公司成立于2001年，注冊資金5500萬元。2017年12月22日，股東由徐光龍和徐金莉（分別出資275萬元、5225萬元）變更為陜西寶宸置業(yè)有限公司獨資；2017年12月26日，股東又由陜西寶宸置業(yè)有限公司變更為陜西寶宸置業(yè)有限公司和西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。
目前西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司出資3300萬元，控股60%。
律師：認(rèn)購合同是否被認(rèn)定為買賣合同是關(guān)鍵
6日上午，聞天科技前負(fù)責(zé)人徐龍光在電話中向澎湃新聞表示，聞天科技已被西安龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司收購，當(dāng)時雙方（聞天科技和業(yè)主）都有過錯，暫無法回應(yīng)。
“相信法院的判決，有很多證據(jù)只有在法院才能公開?！毙忑埞庹f。
長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的律師徐斌就此分析認(rèn)為，在商品房買賣的法律體系里，有兩種合同，一個是我們在買房的時候簽訂的認(rèn)購書，另外一個是正式的商品房買賣合同。法律上通常把前者稱為預(yù)合同。
按照2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）有三個規(guī)定：一是沒有預(yù)售許可證的買賣合同無效；二是如果認(rèn)購合同內(nèi)容詳細(xì)可以認(rèn)定為買賣合同；三是如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實需要懲罰性賠償。
徐斌認(rèn)為，這個案子分為兩個層次，第一是能否退房，第二是退房之后的賠償問題。從第一個層次來說，判決認(rèn)購合同無效，雖然符合法律規(guī)定，但是違背了保護(hù)購房人利益的立法本意，讓購房人承擔(dān)了開發(fā)商的商業(yè)風(fēng)險。
徐斌說，第二個層次來說，如果必然被退房，購房人面對一個艱難選擇，是堅持認(rèn)購書就是認(rèn)購書，還是認(rèn)為認(rèn)購書是買賣合同。如果堅持認(rèn)購書就是認(rèn)購書，因為正式購房合同尚未簽訂，開發(fā)商依然可以選擇“解除”認(rèn)購合同。因為開發(fā)商不可能配合購房人簽訂買賣合同，購房人不能強(qiáng)迫開發(fā)商簽訂買賣合同，法院也沒辦法這樣判決。
“如果認(rèn)定認(rèn)購合同是購房合同，按照司法解釋，這份購房合同還是要歸于無效。雖然無效的后果也是退房，但是相對于約定簡單的認(rèn)購書，司法解釋的規(guī)定要比合同對購房人更有利。”徐斌表示。
