原標(biāo)題：[經(jīng)濟(jì)ke]罕見！一省黨報(bào)痛批樓市亂象，這事兒很有看點(diǎn)
“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。 ”
6月25日，長(zhǎng)沙市人民政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通氣會(huì)上的這句話，一舉將長(zhǎng)沙再次拉入公眾視線。
不過，不同于此前因房?jī)r(jià)暴漲而引起全國(guó)關(guān)注，這次是因?yàn)殚L(zhǎng)沙出臺(tái)了一套被業(yè)內(nèi)人士稱為全國(guó)最嚴(yán)厲的樓市新政——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（一下簡(jiǎn)稱《通知》）?？梢哉f，無論是在限購、限售，還是首付比例、購房資格等方面，《通知》都有大幅度收緊。
長(zhǎng)沙的“反炒房”殲滅戰(zhàn)，已然全面打響。
風(fēng)向
其實(shí)，長(zhǎng)沙出臺(tái)這一“全國(guó)最嚴(yán)”樓市新政，早有先兆。
6月19日，《湖南日?qǐng)?bào)》大篇幅批評(píng)長(zhǎng)沙樓市亂象，稱其“調(diào)控政策前后不一，強(qiáng)化看漲預(yù)期”。然后又連發(fā)四篇社論，毫不諱言地指責(zé)：“如今，房?jī)r(jià)高居不下、市場(chǎng)投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說明，我們?cè)谶@一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)。”
不僅如此，《湖南日?qǐng)?bào)》甚至將其類比為“新中國(guó)成立之初，一些不法資本家試圖通過囤積居奇、哄抬物價(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序，挑戰(zhàn)新生的人民政權(quán)”。
作為湖南省委機(jī)關(guān)報(bào)，將炒房客、黑中介、部分開發(fā)商、以及相關(guān)部門的“內(nèi)奸”視為“敵人”，《湖南日?qǐng)?bào)》如此嚴(yán)厲地批評(píng)本地的政策，其風(fēng)向意義絕不簡(jiǎn)單。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從不同信源獲悉，此番大動(dòng)作之前，湖南省委某主要領(lǐng)導(dǎo)曾親自暗訪長(zhǎng)沙樓市，對(duì)不少亂象頗為震驚、震怒，嚴(yán)令整頓。
而長(zhǎng)沙“6·25”新政的具體措施，也基本上是按照《湖南日?qǐng)?bào)》的指定意見來實(shí)施的。更為重要的是，其不少政策內(nèi)容，直接逆轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙之前出臺(tái)的相關(guān)政策。以此為參照，想必可以窺見長(zhǎng)沙此番行動(dòng)背后的邏輯。
投機(jī)
回到最初的問題，房?jī)r(jià)高企的根源癥結(jié)是什么？
湖南日?qǐng)?bào)這樣表述，“并不是供需矛盾，而是炒房投機(jī)行為作祟?！?/p>
那么，對(duì)癥下藥。
首先遭殃的，是炒房客。這次《通知》規(guī)定，針對(duì)個(gè)人，在長(zhǎng)沙市限購區(qū)域內(nèi)買的房子，房產(chǎn)權(quán)證書滿4年后才能賣；企業(yè)購房一度被視為捷徑，可現(xiàn)在直接暫停企業(yè)購房，已經(jīng)買了的房子禁售5年。
傳統(tǒng)炒房客的退路被封死，打著“人才新政”旗幟“作妖”的也逃不過。
各地如火如荼的“搶人大戰(zhàn)”，大家肯定不陌生。而“搶人大戰(zhàn)”對(duì)房?jī)r(jià)“推波助瀾”的作用，相信各位也都深有體會(huì)。
長(zhǎng)沙也未能“免俗”。
2017年5月20日，長(zhǎng)沙曾發(fā)布限購政策稱，非本市戶籍家庭要在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，才能購買一套商品住房。
可是，三個(gè)月后，長(zhǎng)沙人才新政細(xì)則就將“5·20”門檻化于無形：
大專以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，遷了戶口就可在長(zhǎng)沙購房?jī)商?。而辦理戶口更簡(jiǎn)單，憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)，業(yè)內(nèi)稱之為“落戶購房”政策。
于是，樓市告急的“盛況”再次在長(zhǎng)沙上演：某樓盤網(wǎng)上開盤，907套房源10秒即被搶光；購房指標(biāo)也被炒至10萬元/個(gè)；甚至有當(dāng)?shù)孛襟w曝料，有85歲老人和12歲小孩購房。
對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“搶人”大戰(zhàn)的直接后果之一，就是為限購松綁，吸引購房大軍。然而，在面對(duì)公眾質(zhì)疑時(shí)，長(zhǎng)沙市住建委6月7日回應(yīng)卻說二者都是合法剛需。
對(duì)于這一現(xiàn)象，6月19日的《湖南日?qǐng)?bào)》毫不留情：“人才新政”問題，我們不去趕熱鬧，也不去圖花哨”，“一座被房?jī)r(jià)綁架的城市，四處‘搶人’又有何用？萬千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留??？而是要“通過房?jī)r(jià)洼地，打造人才高地。”
終于，6月25日，長(zhǎng)沙市住建委“痛改前非”，稱“針對(duì)媒體反映的問題，我們將盡快解決?！?/p>
高壓
落戶政策一年內(nèi)再次翻轉(zhuǎn)，剛需群體的萎縮也是顯而易見的。
去年從內(nèi)蒙古大學(xué)畢業(yè)的小禹，就哭暈在廁所。他說：“我上個(gè)月才辦好戶口，到處看房子，交保證金，沒想到政策說變就變?！?/p>
按“6·25”新規(guī)，“落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅（或社會(huì)保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房。”
其他的購房套路也可能被終結(jié)。新政規(guī)定：
父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
用當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)營(yíng)銷專家的話來說，“6·25新政的力度幾乎達(dá)到政策的極限”。
剛需之外，第二套房的改善性需求雖未被封殺，但其購房壓力也直線上升。6月26日，湖南省直單位住房公積金管理中心“補(bǔ)刀”：繳存職工在長(zhǎng)沙市限購區(qū)域內(nèi)購買家庭第二套住房，申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。
當(dāng)前政策下，要買第三套房或更多的房子徹底無望。
值得關(guān)注的是，歡呼之下，也有一批人被誤傷。
一位聲稱辭去廣州高薪工作后通過人才新政落戶長(zhǎng)沙的購房者，在長(zhǎng)沙市住建委信箱中留言，“我們都是真正的剛需，也是誠(chéng)心誠(chéng)意想回長(zhǎng)沙發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)出一份力，現(xiàn)在突然換了政策，如果長(zhǎng)沙對(duì)我限購，那我將面臨“留不下的城市，回不去的農(nóng)村”。
對(duì)此，長(zhǎng)沙市住建委6月26日回復(fù)：“作為市政府限購政策執(zhí)行部門，對(duì)于6.25新政只能嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。望您理解！”
那么，“落戶購房”縫隙中到底進(jìn)來多少人？
《湖南日?qǐng)?bào)》透露的數(shù)據(jù)，自2017年“3.18”調(diào)控政策實(shí)施以來，長(zhǎng)沙市外遷入后即遷出的共1788人，其中遷入后又遷出，且購買了新建商品住房的達(dá)510人、購買了二手住房的123人。
平心而論，在長(zhǎng)沙龐大的購房群體中，623人可說微乎其微。要知道，今年5月，要樓盤開盤就推出631套房，但搖號(hào)者達(dá)5151人。
推手
除了炒房一族，第二個(gè)被打擊的群體當(dāng)屬違規(guī)中介和“黑中介”。
《湖南日?qǐng)?bào)》的“判決書”給了這么個(gè)定性：“這些興風(fēng)作浪的中介機(jī)構(gòu)，發(fā)布二手房虛假價(jià)格信息，哄抬二手房市場(chǎng)價(jià)格，引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房?jī)r(jià)非理性上漲，他們是一二手房?jī)r(jià)格倒掛的主要推手?！?/strong>
一股肅殺之氣，已然籠罩整個(gè)長(zhǎng)沙地產(chǎn)中介圈。
“6·25”出臺(tái)前兩天（6月23日），[經(jīng)濟(jì)Ke]發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的二手房中介公司新環(huán)境地產(chǎn)已關(guān)門整頓，緊閉的大門上告示：“行業(yè)整頓，集中學(xué)習(xí)”。
同樣去學(xué)習(xí)的湖南中環(huán)地產(chǎn)高喊口號(hào)：“走正道，中環(huán)人一直在路上”。
對(duì)此，有二手房從業(yè)人員認(rèn)為自己是“背鍋俠”：二手房?jī)r(jià)格都是房主說了算，更何況現(xiàn)在好一點(diǎn)的房子，比如學(xué)區(qū)房根本就沒有房源，“我們巴不得房主降點(diǎn)價(jià)成交一套，也能拿到傭金”。
不少持次論調(diào)的自媒體，則收到了警告。今年6月7日，長(zhǎng)沙市網(wǎng)信辦聯(lián)合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說天下”、“肖東敏”等微信公眾號(hào)和網(wǎng)站負(fù)責(zé)人，稱其片面解讀中央、省、市房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成一定的社會(huì)影響。
當(dāng)然，更多的炮彈扔向新房銷售中介。
針對(duì)前文所說的，長(zhǎng)沙購房指標(biāo)被炒至10萬元，樓盤象征性推出少量房源等現(xiàn)象，《湖南日?qǐng)?bào)》6月20日的評(píng)論猛料頻出：
有的造假騙取購房資格，利用有購房資格而無購房意愿的人占據(jù)房源，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)交易；有的與開發(fā)商里應(yīng)外合、暗中勾結(jié)，以收取高額“茶水費(fèi)”的形式提供“內(nèi)部房源”。去年長(zhǎng)沙“5·20”新政出臺(tái)后，原來已預(yù)訂但因購房者被取消購房資格的這部分房源，被開發(fā)商與中介瓜分，以高出原來定價(jià)10余萬元乃至近30萬元的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。
不過，更深層的權(quán)力尋租問題卻未被提及。
前段時(shí)間，網(wǎng)上瘋傳的西安某樓盤很多房源被建設(shè)、規(guī)劃、房管等相關(guān)人士“內(nèi)定”，隨后西安官方回應(yīng)，的確有公職人員向開發(fā)商打了招呼；《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》此前也報(bào)道，某地一樓盤銷售總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個(gè)人了，只要搖上號(hào)，再把號(hào)子轉(zhuǎn)手倒賣出去，至少是20萬元的收益。匿名消息源稱，2017年長(zhǎng)沙雷鋒大道某樓盤數(shù)百套房子被關(guān)系戶低價(jià)拿走。
對(duì)此，暫時(shí)長(zhǎng)沙官方?jīng)]有看到回應(yīng)。
黑名單
第三個(gè)打擊點(diǎn)，是部分房企。
6月20日，長(zhǎng)沙市住建委通報(bào)，長(zhǎng)沙市國(guó)有資產(chǎn)置業(yè)有限公司、長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等5家公司開發(fā)的5個(gè)項(xiàng)目共捂盤2962套，暫停其在長(zhǎng)沙參與土地市場(chǎng)招拍掛；另外，對(duì)4家“捂盤惜售”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談警告。
《湖南日?qǐng)?bào)》則提出建議：捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律納入“黑名單”管理。
為什么要緊盯房企？
原因很簡(jiǎn)單，盡管定論“目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題，是投機(jī)炒作，而非供需矛盾”，但加快供給仍然是長(zhǎng)沙這波樓市運(yùn)動(dòng)的主要目的。
長(zhǎng)沙市官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市已監(jiān)制價(jià)格、未申辦預(yù)售的住宅面積有245.53萬平方米，近20000套；已監(jiān)制價(jià)格達(dá)到預(yù)售條件、未及時(shí)申辦預(yù)售許可的項(xiàng)目有33個(gè)，共132.67萬平方米。
按新規(guī)，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理價(jià)格監(jiān)制的，必須在20日內(nèi)辦理預(yù)售許可；已辦理預(yù)售許可的，必須在10日內(nèi)一次性對(duì)外公開銷售。
話有點(diǎn)繞，細(xì)讀兩遍，其實(shí)就一個(gè)意思：“禁止惜盤捂售”。長(zhǎng)沙市住建委預(yù)計(jì)，具備預(yù)售條件的項(xiàng)目將集中在6月至7月入市。
成效是顯著的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“不少開發(fā)商坐不住了，“新政26日生效，6月25號(hào)當(dāng)晚，就有多個(gè)樓盤連夜開盤或簽約，有些樓盤甚至開出1%的高價(jià)轉(zhuǎn)介費(fèi)。”
不過，初衷是好的，一些問題也需要重視。
短期內(nèi)，大量房源入市必將沖擊現(xiàn)有房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期來看，因房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，土地供應(yīng)連續(xù)4年下滑的長(zhǎng)沙必須下決心供地，才能滿足今后的土地需求。此前，[經(jīng)濟(jì)ke]曾報(bào)道，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)自2013年后連年下滑，2016年332萬平方米，不到2013年高點(diǎn)的一半。
不過，“6·25”新政稱，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。
據(jù)6月22日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，按照2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)（中心城區(qū)及望城）預(yù)計(jì)供應(yīng)388.88公頃。但最終的實(shí)際供應(yīng)量仍有待執(zhí)行力度。2017年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。
《湖南日?qǐng)?bào)》稱，政府有能力穩(wěn)住房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
